По пунку 1 никаких вопросов не будет
Наша налоговая как и суды мгновенно признают факт возмездности аренды при наличии хотя бы 1 свидетеля. Есть же даже рекомендации к соседям стучать в налоговую если квартира сдается (регулярно приходят посторонние). И суды принимают сторону налоговой на раз.